本文摘要：过去一年，TOP20上市房企交还的现金流成绩单可以说道是三年来最好的一次。

过去一年，TOP20上市房企交还的现金流成绩单可以说道是三年来最好的一次。这11家现金流为负的房企导致的现金流缺口高达2955.54亿元，而这一数字在2016年仅为986.71亿元。规模和负债仍然以来都是地产行业的鱼和熊掌。从经营现金流净额是正是胜，也能显现出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。

究竟是坚决现金流为王毫不动摇，还是扩展在前，现金流在后，房企各有各的踢法。2010年-2017年TOP20房企现金流量表格恒大集团2017年财报截选停下来扩展市场需求，高杠杆撬动规模快速增长高杠杆、低周转、低负债是地产行业的传统踢法，依赖大量负债乘机拿地、保守扩展。

恒大、泰禾有为其道。从2010年到2017年，以恒大、泰禾为代表的房企激进派的经营现金流量净额长年为负，不论市场冷与否，一直忠诚地回头在规模扩展的路上，资金流量缺口大幅增大。财报数据表明，恒大在销售业绩突破5000亿元的同时，经营现金流量净额为-1509.73亿元，比2016年多了近1000亿元的流量缺口，超过了近八年来TOP20房企经营现金流量净额的仅次于负值。

高杠杆、低负债的保守扩展模式让房企在规模化竞赛中加快跳跃的同时，也让他们曝露在高风险的风暴中，资金管控稍有不慎就将南北资金链脱落的绝路。随着2017年3月以来楼市调控不放开、金融去杠杆的持续，房企也在执着规模化的同时，主动调整发展策略，向着较低杠杆、较低负债迈向。

2017年，恒大开始启动战略转型，发展模式从规模型向规模+效益型改变，经营模式也由低负债、高杠杆、低周转、低成本的三高一较低向较低负债、较低杠杆、低成本、低周转三较低一低改变。增强资金管控，慎重投资扩展即使是在2017年这样调控大大依法、金融监管趋紧的背景下，以万科、融创、龙湖、旭辉为代表的一批房企凭借其强劲的资金管控能力，确保了充裕的现金流储备。

仍然以务实闻名的万科2017年之后增强资金管控，以823亿元沦为TOP20房企中经营现金流量净额最少的企业。在2014年，时任万科集团总裁的郁亮就早已明确提出房地产行业要道别黄金时代，转入白银时代的辨别，并且之后坚决现金流为基础的资金管控理念慎重扩展。

截至2017年底，万科清净负债率为8.8%，之后维持行业较低水平。较好的财务、资金状况使万科之后维持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉分别给与公司BBB+、Baa1和BBB+的信用评级，评级未来发展皆为平稳。

充裕的现金流带给的好比有平稳的信用评级，还有更为务实的增长速度和业绩下跌。2017年龙湖超过了713.47亿元的现金流，同比下跌118%，时隔六年再次重返TOP10行列。在几家现金流长年为正的房企中，融创是普遍认为的冲得牙，杠杆低。

但实质上，从2010年至今，融创的经营现金流量净额一直为于是以。特别是在是2017年，融创在花上了438.44亿元接掌万达酒店以及投资乐视告终之后，经营现金流量净额仍旧为于是以，甚至同比剧增1527.95%至751亿元。回应，孙宏斌在2017年业绩发布会上得出了几点原因：一是靠经营性现金回笼，而不是融资来确保现金来源；二是做到好拿地节奏、做到时机，通过多近渠道提供优质土地资源。灵活性应付市场，现金流波动显著要规模？还是要平稳？并不是所有房企都能得出认同答案。

保利、中海、华夏幸福等大多数中坚型房企一直采行灵活性策略，既不保守扩展，也不强势管控，因而不受市场把控和金融监管的影响很深，现金流量表格被动地呈现时正时胜的波动曲线。以保利、中海为代表的央企、国企财务把触仍然做到得不俗，但是2011、2013、2014以及2017年的现金流皆为负，特别是在是2017年的经营现金流量净额超过近八年来的最低点。销售业绩名列第五的保利地产2017年经营现金流量净额同比上升185.92%至-293亿元，名列第七的中海地产同比上升169.43%至-420.34亿元港币（大约为-340.27亿元人民币），基本与众不同房地产市场发展的自有周期。

除了保利、中海这类踩点定的房企外，有两家房企的现金流波动情况令人深思。在2009年踏空之后，绿城2010、2011年的现金流经常出现负值，之后几年虽然只得维持相反现金流，但规模渐渐膨胀。

2017年，绿城的经营现金流量净额五年来首次由正转负，为-150.83亿元，高调多年的绿城开始要规模了。某种程度在逆市特杠杆的还有金地，2017年现金流为-69.9亿元，某种程度企图撬动规模下跌。在相继将朱荣斌和吴建斌两位碧桂园前高管收益麾下后，阳光城调整资产结构和叛负债的动作亦随之显得更加显著，渠道也更加多元化。

通过发售美元债、成立房地产产业投资基金、前进资产证券化等方式优化资产结构、负债结构、土储结构，资金流获得显著增强，2017年阳光城以88.2亿元构建现金光阴负为于是以。在规模化竞争格局背景下，人有多大胆，地有多大产的扩展理念仍然限于，特别是在是在监管层监控银行信贷和信托资金违规转入房地产市场，房企融资渠道再次收窄之后，如何在确保较好资金状况的基础上夺得规模之战，是关键，也是难题。

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